Podstawy opcji leasingu i sprzedaży kupna

Author:
17 lutego 2021

Istnieje kilka subtelnych różnic

  • Dzielić
  • KołekE-mailSprzedaż opcji leasingowych stała się po raz pierwszy popularnymi instrumentami finansowania w późnych latach siedemdziesiątych i wczesnych osiemdziesiątych XX wieku i była wykorzystywana przede wszystkim jako sposób na obejście klauzul alienacji kredytów hipotecznych. Jednak mają też inne zalety. Zwolennicy twierdzili, że sprzedaż nie była sprzedażą, ponieważ była to dzierżawa, ale sądy argumentowały inaczej. Wcześniejsze  

    Obecnie opcje zakupu, opcje leasingu i umowy leasingu to trzy odrębne dokumenty finansowe. Chociaż są podobne, różnią się szczegółami, ponieważ wariancje są specyficzne dla danego stanu, a nie wszystkie stany mają identyczne prawa. Przed zawarciem jednej z tych umów ze sprzedawcą skonsultuj się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami, aby upewnić się, że rozumiesz jej konsekwencje.

    Możliwość zakupu

    Dzięki opcji zakupu trasy kupujący płaci sprzedawcy pieniądze za wyłączne prawo do zakupu nieruchomości w określonym terminie (często od sześciu miesięcy do roku). Kupujący i sprzedający mogą w tym czasie uzgodnić cenę zakupu lub kupujący może zgodzić się na zapłacenie wartości rynkowej w momencie wykonania ich opcji. Jest do negocjacji, ale wielu kupujących chce na początku zablokować przyszłą cenę zakupu.

    Pieniądze z opcji rzadko podlegają zwrotowi i chociaż nikt inny nie może kupić nieruchomości w okresie obowiązywania opcji, kupujący może sprzedać opcję komuś innemu. Kupujący nie jest zobowiązany do zakupu nieruchomości; jeśli nie zrealizują opcji i nie kupią nieruchomości na końcu opcji, po prostu wygasa. Wcześniejsze  

    Opcja leasingu

    Opcja dzierżawy działa w podobny sposób. W przypadku opcji leasingu kupujący (najemca) płaci sprzedającemu (właścicielowi nieruchomości) pieniądze z opcji za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości. Pieniądze z opcji leasingu mogą być znaczne. Kupujący zgadza się również wydzierżawić nieruchomość od sprzedającego za z góry określoną kwotę najmu w okresie obowiązywania umowy opcji leasingu. Warunki również podlegają negocjacji, ale podobnie jak opcja, zwykle wynosi od 1 do 3 lat.

    Pieniądze z opcji generalnie nie dotyczą zaliczki, ale część miesięcznej opłaty za czynsz może dotyczyć ceny zakupu. Nikt inny nie może kupić tej nieruchomości w okresie obowiązywania opcji najmu, aw takim przypadku kupujący nie może z reguły scedować opcji najmu bez zgody sprzedającego. Jeżeli kupujący nie skorzysta z opcji leasingu i kupi nieruchomość na koniec okresu, opcja wygasa. Kupujący nie jest zobowiązany do zakupu nieruchomości. Wcześniejsze  

    Zakup leasingu

    Zakup leasingu to kolejna odmiana tego samego tematu, z pewnymi niewielkimi różnicami. Kupujący (najemca) płaci sprzedającemu (właścicielowi nieruchomości) pieniądze z opcji za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości i uzgadnia cenę zakupu – często równą lub nieco wyższą od aktualnej wartości rynkowej. W okresie obowiązywania opcji kupujący zobowiązuje się wydzierżawić nieruchomość od sprzedającego za z góry określoną kwotę najmu. Wcześniejsze  

    Warunki umowy kupna dzierżawy podlegają negocjacji, ale znowu typowy czas trwania wynosi zwykle od 1 do 3 lat.

    Kupujący ubiega się o finansowanie bankowe i płaci sprzedającemu w całości na koniec terminu. Chociaż pieniądze z opcji generalnie nie mają zastosowania do zaliczki, część miesięcznej raty leasingowej idzie na poczet ceny zakupu. Z tego powodu miesięczna kwota najmu jest zazwyczaj wyższa niż godziwa wartość rynkowa najmu. Wcześniejsze  

    Pieniądze z opcji nie podlegają zwrotowi. Nikt inny nie może kupić tej nieruchomości, chyba że kupujący nie wywiąże się z zobowiązań, a kupujący zazwyczaj nie może scedować umowy kupna dzierżawy bez zgody sprzedającego. Kupujący są często odpowiedzialni za utrzymanie nieruchomości i opłacenie wszystkich wydatków związanych z jej utrzymaniem w trakcie okresu, w tym podatki i ubezpieczenie, a także są zobowiązani umową do zakupu nieruchomości.

    Kroki do podjęcia

    Dokonując leasingu lub leasingu, zatrudnij prawnika zajmującego się nieruchomościami, aby sporządził dokumenty i wyjaśnił Twoje prawa, w tym prawa do posiadania i konsekwencje za zwłokę.

    Nieruchomość może być obciążona pożyczkami bazowymi, które zawierają klauzule dotyczące alienacji, dające pożyczkodawcy prawo do przyspieszenia pożyczki, gdy właściciel zawrze taką umowę. Wcześniejsze  

    Czasami sprzedający przekazują opcję pieniężną swojemu agentowi nieruchomości jako pełną zapłatę prowizji. Agenci nie zawsze są zaangażowani w wykonywanie opcji najmu lub wypełnianie umów najmu, a prawdopodobnie nadal będziesz potrzebować prawnika ds. Nieruchomości, nawet jeśli zachowałeś reprezentację agenta nieruchomości. Agenci nie są prawnikami i nie mogą udzielać porad prawnych. Uzyskaj wszystkie informacje i wykonaj należytą staranność, tak jak w przypadku zwykłej sprzedaży, w tym:

  • Uzyskaj inspekcję domu
  • Sprawdź zasady dotyczące tytułówUzyskaj wycenęPrzeczytaj wszystkie informacje dotyczące sprzedawcówMożesz również chcieć uzyskać inspekcje pod kątem szkodników, certyfikat dachu, plan gwarancji domu i rozważyć zatrudnienie innych wykwalifikowanych inspektorów.

    Korzyści dla obu stron

    Właściciele trudnych do sprzedania nieruchomości często oferują umowy leasingu. Sprzedają ją tradycyjnemu nabywcy, który zapłaciłby sprzedającemu gotówką, gdyby nieruchomość była śliwka i łatwa do sprzedania. Sprzedawcy generalnie uzyskują wartość rynkową po dzisiejszych cenach i ulgę w spłacie kredytu hipotecznego na pustą nieruchomość w danym okresie.

    Chociaż opłaty leasingowe mogą przewyższać czynsz rynkowy, kupujący w niektórych przypadkach gromadzi zaliczkę i bankuje, aby nieruchomość doceniła poza uzgodnioną cenę zakupu. Kupujący zazwyczaj wpłacają niewielką zaliczkę z niewielkimi kwalifikacjami lub bez nich, co sprawia, że ​​zakup leasingu jest atrakcyjnym sposobem na skorzystanie z korzyści wynikających z posiadania domu.

    Kupujący przystępują do planu przymusowego oszczędzania, gdy część raty leasingowej jest zaliczana na poczet ceny zakupu na koniec umowy opcji leasingu. Jeśli kupujący nie wywiąże się ze zobowiązań, sprzedawca nie zwraca żadnej części rat leasingowych ani pieniędzy z opcji i może zachować prawo do pozwu o określone świadczenie.

    Konsekwencje podatkowe

    IRS zaklasyfikował te transakcje jako sprzedaż ratalną, a nie leasing, i mogą mieć do nich zastosowanie specjalne zasady w momencie opodatkowania. Część płatności z tytułu czynszu kupującego może być czasem zaklasyfikowana jako odsetki, a zatem może zostać odliczona od podatku. Wcześniejsze  

    Jeśli chodzi o sprzedającego, wypłata opcji może być potraktowana jako zadatek lub opłata początkowa transakcji. Całkowita kwota płatności może ostatecznie przyczynić się do zysku lub straty kapitałowej, z których oba mają skutki podatkowe. Dochody z wynajmu również przyczyniają się do zysków kapitałowych. Sprzedawca nie może już żądać amortyzacji nieruchomości, jeśli nie jest już jej właścicielem.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy