Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM)

Author:
17 lutego 2021

Co to jest kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej? Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej (ARM) mają zmienną stopę procentową w czasie. W typowym ARM stopa procentowa zmienia się co 6 lub 12 miesięcy, ale może zmieniać się nawet co miesiąc. Popularne ARM obejmują pożyczki hybrydowe, w przypadku których początkowa stopa procentowa jest zablokowana przez pierwsze trzy, pięć, siedem lub dziesięć lat, a następnie jest dostosowywana po tym (zobacz pasek boczny „Okresy o stałym oprocentowaniu na hybrydowych ARM).

Stopa procentowa na ARM zależy przede wszystkim od tego, co dzieje się ogólnie ze stopami procentowymi. Pamiętaj, że stopy procentowe to „cena za towar lub produkt zwany gotówką. Jeśli cena pożyczanego pieniądza rośnie, to większość stóp procentowych rośnie. W tym scenariuszu istnieje prawdopodobieństwo, że Twoje ARM również doświadczy wzrostu stawek, zwiększając w ten sposób wielkość spłaty kredytu hipotecznego. I odwrotnie, gdy stopy procentowe spadają (ponieważ cena pieniądza staje się tańsza, zwykle z powodu mniejszego popytu i większej ilości kapitału dostępnego na rynku), stopy procentowe i płatności ARM w końcu idą za tym.

Jeśli oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie się wahać, wcześniej czy później zmieni się też miesięczna rata. I na tym polega ryzyko: Ponieważ płatności hipotecznych jest prawdopodobnie jednym z twoich największych miesięcznych wydatków (jeśli nie największy), hipotecznych zmiennym oprocentowaniu, które Regulacja w górę mogą siać spustoszenie z budżetu.

Pożyczka typu ARM lub pożyczka hybrydowa może Cię zainteresować, ponieważ oprocentowanie rozpoczyna się od niższej stopy niż pożyczka o stałym oprocentowaniu, a tym samym może kwalifikować się do pożyczenia większej kwoty. Jednak tylko dlatego, że kwalifikujesz się do większej pożyczki, nie oznacza, że ​​możesz sobie pozwolić na pożyczenie tak dużo, biorąc pod uwagę inne cele i potrzeby finansowe.

Właściwym powodem rozważenia ARM jest to, że możesz zaoszczędzić pieniądze na opłatach odsetkowych i możesz pozwolić sobie na ryzyko wyższych płatności, jeśli stopy procentowe wzrosną. Ponieważ godzisz się na ryzyko wzrostu stóp procentowych, pożyczkodawcy hipoteczni pozwolą Ci się trochę rozluźnić. Początkowa stopa procentowa (zwana również stopą zwiastuna) powinna być znacznie niższa niż stopa procentowa porównywalnej pożyczki o stałym oprocentowaniu. W rzeczywistości, nawet po późniejszych korektach stóp, oprocentowanie ARM przez pierwszy rok lub dwa lata pożyczki jest generalnie niższe niż w przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu.

Kolejną ważną zaletą ARM jest to, że jeśli kupujesz dom w okresie wysokiego oprocentowania, możesz zacząć spłacać kredyt hipoteczny sztucznie obniżoną początkową stopą procentową. Jeśli ogólne stopy procentowe spadną, możesz czerpać korzyści z niższych stóp bez refinansowania, ponieważ ARM dostosowuje się niżej.

Oto kolejna sytuacja, w której pożyczki o zmiennym oprocentowaniu mają przewagę nad ich braćmi o stałym oprocentowaniu: jeśli z jakiegokolwiek powodu nie kwalifikujesz się do refinansowania kredytu hipotecznego, gdy stopy procentowe spadają, nadal możesz czerpać korzyści z niższych stóp. Dobrą wiadomością dla właścicieli domów, którzy nie mogą refinansować i którzy mają ARM, jest to, że otrzymają wiele korzyści wynikających z niższych stawek, ponieważ ich oprocentowanie i płatności ARM dostosowują się w dół wraz ze spadkiem stóp. Z kolei w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu należy refinansować, aby zdać sobie sprawę z korzyści płynących ze spadku stóp procentowych.

Wadą pożyczki o zmiennej stopie procentowej jest to, że jeśli stopy procentowe ogólnie wzrosną, prawdopodobnie wzrosną również odsetki i miesięczna rata pożyczki. W większości okresów, jeśli stopy procentowe wzrosną o więcej niż 1 do 2 procent i pozostaną na wyższym poziomie, pożyczka o zmiennym oprocentowaniu prawdopodobnie będzie Cię kosztować więcej niż pożyczka o stałym oprocentowaniu.

Jak określana jest stopa procentowa ARM

Większość ARM zaczyna się od sztucznie zaniżonej stopy procentowej. Nie wybieraj ARM na podstawie tej stawki, ponieważ prawdopodobnie będziesz płacić tę niską stawkę przez nie więcej niż 6 do 12 miesięcy, a być może nawet przez 1 miesiąc. Podobnie jak inni sprzedawcy, pożyczkodawcy promują najbardziej atrakcyjne cechy swoich produktów, a negatywy ignorują. Niska stopa początkowa na ARM jest tym, o czym niektórzy pożyczkodawcy najprawdopodobniej powiedzą Ci, ponieważ żądni zysku pożyczkodawcy hipoteczni wiedzą, że niedoświadczeni, ograniczeni finansowo pożyczkobiorcy koncentrują się na tej niskiej reklamowanej początkowej stopie procentowej.

Stopa początkowa na ARM nie jest tak ważna, jak przyszłe oprocentowanie pożyczki. To, w jaki sposób ustalane jest przyszłe oprocentowanie ARM, jest najważniejszą kwestią, którą musisz zrozumieć podczas oceny ARM – jeśli planujesz trzymać kredyt dłużej niż kilka miesięcy.

Aby ustalić, jakie będzie oprocentowanie ARM w przyszłości, musisz znać indeks pożyczki i marżę, z których dwa są dodawane.

Zignoruj ​​więc na razie stawkę początkową ARM i rozpocznij ocenę ARM od zrozumienia, z jakim indeksem jest powiązany i jaką ma marżę .

Jaki jest indeks i marża? Tak się cieszę, że zapytałeś!

Zacznij od indeksuWskaźnik na ARM jest miarą ogólnych tendencji stóp procentowych, że pożyczkodawca używa do określenia zmian w oprocentowaniu kredytów hipotecznych w. Na przykład jednoroczny indeks Skarbu Państwa o stałej zapadalności jest powszechnym indeksem używanym dla wielu ARM.

Załóżmy, że bieżąca stopa procentowa tego indeksu wynosi około 2 procent. Indeksy używane na różnych ARMach teoretycznie wskazują, ile kosztuje bank przyjmowanie pieniędzy, na przykład od osób i firm inwestujących w różne rachunki banku, które bank może następnie pożyczyć tobie, pożyczkobiorcy hipotecznemu.

W poniższych sekcjach wyjaśniono najpopularniejsze indeksy ARM. Nie martw się, że pożyczkodawcy grają w gry z indeksami, aby nieuczciwie podnieść stopę procentową ARM. Pożyczkodawcy nie kontrolują żadnego z omawianych tutaj indeksów. Ponadto są łatwe do zweryfikowania. Jeśli chcesz sprawdzić liczby, możesz zwykle znaleźć te indeksy w publikacjach, takich jak The Wall Street Journal, gdzie znajdują się źródła internetowe zawierające te informacje.

ZABEZPIECZENIA SKARBOWERząd federalny USA jest największym pożyczkobiorcą na świecie. Nie powinno więc dziwić, że niektóre indeksy ARM opierają się na stopie procentowej, którą rząd płaci za część swojego zadłużenia. Najczęściej używane rządowe indeksy stóp procentowych dla ARM dotyczą rocznych, trzy-, pięcio- i dziesięcioletnich obligacji skarbowych.

Indeksy papierów skarbowych są zmienne; zwykle znajdują się wśród szybciej poruszających się wokół. Innymi słowy, szybko reagują na zmiany stóp procentowych na rynku. Indeksy skarbowe są dobre, gdy stopy procentowe spadają, i kiepskie, gdy stopy idą w górę.

MIĘDZYBANKOWY LONDYŃSKI WSKAŹNIK STOPY OFERTY (LIBOR)London Interbank Offered Rate Index (LIBOR) jest średnią stóp procentowych, że główne międzynarodowe banki pobierają wzajemnie pożyczać dolary w londyńskim rynku pieniężnego. Podobnie jak indeksy amerykańskich obligacji skarbowych, LIBOR ma tendencję do poruszania się i dość szybko dostosowywania do zmian stóp procentowych.

Ten międzynarodowy indeks stóp procentowych zyskiwał na popularności, ponieważ coraz więcej inwestorów zagranicznych kupowało amerykańskie kredyty hipoteczne jako inwestycje. Nic dziwnego, że ci inwestorzy, tacy jak ARM, są związani z indeksem, który rozumieją i znają.

Pamiętaj, aby zapytać pożyczkodawcę, jak zmienił się indeks powiązany z analizowanym ARM w ciągu ostatnich pięciu do dziesięciu lat.

Dodaj marginesMargines, lub rozprzestrzenianie jak to jest również znane, na ramieniu jest zysk kredytodawców lub znaczników, na pieniądze, że pożyczają. Większość pożyczek ARM ma marże około 2,5 procent, ale dokładna marża zależy od pożyczkodawcy i indeksu, którego używa pożyczkodawca. Porównując kilka pożyczek, które są powiązane z tym samym indeksem, a poza tym są takie same, pożyczka z najniższą marżą jest dla Ciebie lepsza (tańsza).

Wszystko, co dobre, prędzej czy później się kończy. Po wygaśnięciu okresu początkowej stopy procentowej, przyszła stopa procentowa ARM jest określana, z zastrzeżeniem ograniczeń maksymalnej stopy procentowej pożyczki, poprzez zsumowanie aktualnej wartości indeksu pożyczki i marży.

Poniższy wzór ma zastosowanie przy każdej zmianie oprocentowania ARM:

Na przykład załóżmy, że Twoja pożyczka jest powiązana z rocznym indeksem skarbowych papierów wartościowych, który obecnie wynosi 2,5 procent plus marża 2,25 procent. Zatem oprocentowanie pożyczki wynosi

Liczba ta nazywana jest stopą w pełni indeksowaną. Jeśli reklamowana pożyczka ma początkową stopę procentową, powiedzmy, 3,5 procent, w pełni indeksowana stopa procentowa (w tym przypadku 4,75 procent) wskazuje, do jakiej stopy procentowej wzrośnie ta ARM, jeśli rynkowy poziom stóp procentowych, mierzony roczny indeks papierów skarbowych pozostaje na tym samym poziomie.

Zawsze upewnij się, że rozumiesz w pełni indeksowaną stawkę na ARM, który rozważasz. Aby uniknąć niespodzianek, powinieneś również wiedzieć, jaka będzie płatność za różne potencjalnie wyższe stopy procentowe w okresie trwania pożyczki, w tym stawkę maksymalną, aby w pełni zrozumieć, jaka jest maksymalna możliwa miesięczna rata. Poproś pożyczkodawcę i / lub swojego brokera hipotecznego o podanie tych informacji dotyczących płatności.

Jak często zmienia się stopa procentowa?

Chociaż niektóre ARM mają miesięczną korektę stopy procentowej, większość dostosowuje się co 6 lub 12 miesięcy, korzystając z omówionej wcześniej formuły określania oprocentowania kredytu hipotecznego. Przed każdą korektą pożyczkodawca hipoteczny powinien przesłać Ci powiadomienie wyjaśniające, w jaki sposób nowa stawka jest obliczana zgodnie z ustalonymi warunkami ARM.

Im rzadziej dostosowuje się Twoja pożyczka, tym mniejsze ryzyko finansowe akceptujesz. W zamian za mniejsze ryzyko, pożyczkodawca hipoteczny zwykle oczekuje, że zapłacisz więcej – na przykład za wyższą początkową stopę procentową i / lub wyższą bieżącą marżę.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy