Kompletny przewodnik po finansowaniu nieruchomości inwestycyjnej

Author:
17 lutego 2021

Istnieje wiele powodów, dla których warto inwestować w nieruchomości. Może to stanowić zabezpieczenie przed zmiennością na rynku, gdy akcje spadają, a z posiadaniem nieruchomości inwestycyjnej wiąże się również wiele korzyści.

Zostanie właścicielem może być sprytnym sposobem na wygenerowanie stałego strumienia pasywnego dochodu, ale na początek potrzeba pewnej ilości gotówki. A kiedy nie masz dużego bankrollu, zaciągnięcie kredytu na nieruchomość inwestycyjną może być jedynym sposobem na sfinalizowanie transakcji.

Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych może przybierać różne formy i istnieją określone kryteria, które kredytobiorcy muszą być w stanie spełnić. Wybór niewłaściwego rodzaju pożyczki może wpłynąć na powodzenie inwestycji, dlatego przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcą ważne jest, aby zrozumieć wymagania każdego rodzaju pożyczki i poznać różne rozwiązania alternatywne.

Trzy rodzaje pożyczek, które można wykorzystać w przypadku nieruchomości inwestycyjnych, to konwencjonalne pożyczki bankowe, pożyczki w formie twardych pieniędzy i pożyczki pod zastaw domu.

Kluczowe wnioski

  • Istnieje kilka sposobów finansowania nieruchomości inwestycyjnych, w tym wykorzystanie kapitału własnego w domu.
  • Jeśli nie masz gotówki na samodzielne wpłacenie zaliczki, możesz skorzystać z darowizn, ale prezenty w postaci gotówki muszą być udokumentowane.
  • Kupowanie nieruchomości i odnawianie ich w celu odsprzedaży z zyskiem nazywa się żargonem nieruchomościowym.
  • Pożyczki w postaci twardych pieniędzy działają jako finansowanie krótkoterminowe i najczęściej mają krótszy okres spłaty niż konwencjonalny kredyt hipoteczny.
  • Banki nie oferują twardych pożyczek, tylko konwencjonalne kredyty hipoteczne.

Opcja nr 1: konwencjonalne pożyczki bankowe

Jeśli masz już dom, który jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, prawdopodobnie znasz konwencjonalne finansowanie. Konwencjonalny kredyt hipoteczny jest zgodny z wytycznymi określonymi przez Fannie Mae lub Freddie Mac iw przeciwieństwie do pożyczki FHA, VA lub USDA nie jest wspierany przez rząd federalny.

W przypadku tradycyjnego finansowania typowe oczekiwanie na zaliczkę wynosi 20% ceny zakupu domu, ale w przypadku nieruchomości inwestycyjnej pożyczkodawca może wymagać 30% zaliczki.

W przypadku konwencjonalnej pożyczki, Twoja osobista ocena kredytowa i historia kredytowa określają Twoją zdolność do uzyskania zezwolenia oraz rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy dokonują również przeglądu dochodów i aktywów pożyczkobiorców. I oczywiście pożyczkobiorcy muszą być w stanie wykazać, że stać ich na istniejący kredyt hipoteczny i miesięczne spłaty kredytu na nieruchomość inwestycyjną.

Przyszły dochód z najmu nie jest uwzględniany w obliczeniach stosunku zadłużenia do dochodu, a większość pożyczkobiorców oczekuje, że pożyczkobiorcy będą mieli co najmniej sześć miesięcy gotówki odłożonych na pokrycie obu zobowiązań hipotecznych.

Opcja nr 2: pożyczki typu Fix-and-Flip

Bycie właścicielem ma swoje zalety, ale wiąże się również z pewnymi bólami głowy. Dla niektórych inwestorów odwracanie domów jest bardziej atrakcyjną alternatywą, ponieważ pozwala im otrzymywać zyski w formie ryczałtu przy sprzedaży domu, zamiast czekać na miesięczny czek na czynsz.

Pożyczka typu fix-and-flip to rodzaj krótkoterminowej pożyczki, która pozwala pożyczkobiorcy na dokończenie remontu, tak aby dom mógł jak najszybciej wrócić na rynek. Pożyczki typu „fix-and-flip są zasadniczo pożyczkami w postaci twardych pieniędzy, co oznacza, że ​​jest zabezpieczona samą nieruchomością. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy specjalizują się w tego rodzaju pożyczkach, ale niektóre platformy finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości również je oferują.

Zaletą korzystania z pożyczki pieniężnej na sfinansowanie kupna domu jest to, że może być ona łatwiejsza do zakwalifikowania niż zwykła pożyczka. Podczas gdy pożyczkodawcy nadal biorą pod uwagę takie rzeczy, jak kredyt i dochód, głównym celem jest rentowność nieruchomości.

Szacunkowa wartość domu po naprawie (ARV) służy do oceny, czy będziesz w stanie spłacić pożyczkę. Możliwe jest również uzyskanie finansowania pożyczki w ciągu kilku dni zamiast czekania tygodni lub miesięcy na zamknięcie konwencjonalnego kredytu hipotecznego.

Największą wadą korzystania z pożyczki typu fix-and-flip jest to, że nie będzie ona tania. Oprocentowanie tego rodzaju pożyczki może sięgać nawet 18%, w zależności od pożyczkodawcy, a czas na jej spłatę może być krótki. Nierzadko zdarza się, że pożyczki w twardych pieniądzach mają okres krótszy niż rok. Opłaty za rozpoczęcie działalności i koszty zamknięcia mogą również być wyższe w porównaniu z konwencjonalnym finansowaniem, które może zmniejszyć zwroty.

Opcja 3: Tapping Home Equity

Korzystanie z kapitału własnego domu, poprzez pożyczkę pod zastaw domu, HELOC lub refinansowanie w formie wypłaty, jest trzecim sposobem zabezpieczenia nieruchomości inwestycyjnej na wynajem długoterminowy lub jej finansowania. W większości przypadków możliwe jest pożyczenie do 80% wartości własnego domu na zakup drugiego domu.

Wykorzystanie kapitału własnego do finansowania inwestycji w nieruchomości ma swoje wady i zalety, w zależności od rodzaju kredytu, który wybierzesz. Na przykład dzięki HELOC możesz zaciągnąć pożyczkę pod zastaw kapitału tak samo, jak za pomocą karty kredytowej, a miesięczne płatności są często oprocentowane. Stawka jest zwykle zmienna; jednakże, co oznacza, że ​​może wzrosnąć, jeśli zmieni się stopa główna.

Refinansowanie typu cash-out będzie miało stałą stopę procentową, ale może przedłużyć okres obowiązywania istniejącego kredytu hipotecznego. Dłuższy okres kredytowania może oznaczać płacenie wyższych odsetek za główne miejsce zamieszkania. Należałoby to porównać z oczekiwanymi zwrotami, jakie przyniosłaby nieruchomość inwestycyjna.

Podsumowanie

Inwestowanie w wynajmowaną nieruchomość lub zajmowanie się projektem zmiany domu to ryzykowne przedsięwzięcia, ale oferują one potencjał do dużej korzyści. Znalezienie pieniędzy na skorzystanie z okazji inwestycyjnej nie musi być przeszkodą, jeśli wiesz, gdzie szukać. Porównując różne opcje pożyczki, pamiętaj, jakie są koszty krótko- i długoterminowe i jak może to wpłynąć na wynik finansowy inwestycji.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy