Jakie są wady pożyczki FHA? Czy to zbyt dobre, żeby było prawdziwe?

Author:
17 lutego 2021
Category: Możesz Uzyskać

Opublikowano 16 września 2020 r

Jeśli Twoim marzeniem na całe życie jest zakup własnego domu, ale martwisz się, że Twój poziom dochodów nie pozwoli Ci na uzyskanie kredytu mieszkaniowego, być może słyszałeś, że otrzymanie pożyczki FHA to Twoja jedyna szansa. Pożyczki FHA to pożyczki, które można wykorzystać na zakup domu w Stanach Zjednoczonych. Federal Housing Administration (FHA) nie pożyczy Ci pieniędzy bezpośrednio, ale zagwarantuje Twoją pożyczkę, którą możesz pożyczyć od pożyczkodawcy zatwierdzonego przez FHA.

Wiadomo, że pożyczki FHA mają bardziej łagodne wymagania niż pożyczki konwencjonalne, ponieważ program został stworzony dla osób o niskich i średnich dochodach, aby umożliwić im stanie się właścicielami domów. To jest powód, dla którego przyciąga nabywców domów po raz pierwszy, osoby z niższymi wynikami kredytowymi lub tych, którzy nie mają pieniędzy na ogromną zaliczkę. Ale czy pożyczka FHA jest tak dobra, jak powinna być? W tym artykule omówimy wady i zalety pożyczek FHA.

Jakie są wady pożyczki FHA?

Jeśli zastanawiasz się: jakie są wady pożyczki FHA? Odpowiedź brzmi, że jest ich sporo. Te wady mogą wpłynąć na to, dlaczego pożyczka FHA może nie być dla Ciebie odpowiednia. Znajomość i zrozumienie tych czynników jest bardzo ważna przy podejmowaniu decyzji o zakupie domu.

Musisz zapłacić dwa rodzaje ubezpieczenia hipotecznegoWielu pożyczkodawców uważa pożyczki FHA za większe ryzyko. Z tego powodu Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) , który zarządza programem FHA, wymaga od kupującego opłacenia ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Celem ubezpieczenia kredytu hipotecznego jest ochrona pożyczkodawcy w przypadku niewywiązania się z płatności.

W przypadku pożyczki FHA kupujący muszą zapłacić nie jedną, ale dwie składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP):

Upfront MIPTę składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego należy opłacić w ciągu 10 dni kalendarzowych od daty zamknięcia lub wypłaty kredytu hipotecznego. Koszt to zazwyczaj 1,75% podstawowej kwoty pożyczki.

Roczna MCIOprócz obowiązującej z góry MCI należy zapłacić roczną premię, która zwykle wynosi od 0,45% do 1,05% średniego salda pożyczki. Wbrew terminowi kwota ta zazwyczaj może zostać doliczona do miesięcznej raty kredytu. Kwotę tę należy spłacać przez cały okres trwania pożyczki. Tak więc, jeśli płacisz za dom przez 30 lat, musisz również płacić tę opłatę za tak długi czas.

Wielu kupujących dom po raz pierwszy, którzy nie wiedzą, jak działa zakup domu, może nie zdawać sobie sprawy, że to wielka sprawa. Jeśli nie masz zaufanego pośrednika w handlu nieruchomościami, który wyjaśni ci ten proces, możesz pomyśleć, że jest to normalne. Jednak tak nie jest, jeśli otrzymujesz pożyczkę konwencjonalną inną niż FHA.

W przypadku zwykłej pożyczki możesz całkowicie uniknąć ubezpieczenia kredytu hipotecznego, jeśli wpłacisz co najmniej 20% zaliczki. Jeśli Twoja zaliczka jest niższa, zazwyczaj będziesz musiał zapłacić za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub PMI, ale nie za ubezpieczenie z góry. Kiedy osiągniesz 20% kapitału własnego, możesz również poprosić o anulowanie PMI. Nie możesz tego zrobić z pożyczką FHA.

Istnieje limit pożyczkiJeśli planujesz kupić dom za milion dolarów, to nie jest dla Ciebie odpowiednia pożyczka. Jak wspomniano wcześniej, pożyczki FHA są tworzone głównie dla rodzin o niższych dochodach, więc istnieje limit, ile można pożyczyć. Kwota będzie się różnić w zależności od miejsca zamieszkania i rodzaju domu, który chcesz kupić.

Na 2020 r. Limit FHA dla obszarów o niskich kosztach dla pożyczki na dom jednorodzinny wynosi 331 760 USD. Te tanie obszary to zazwyczaj obszary wiejskie, na których nieruchomości są generalnie tańsze. W obszarach o wysokich kosztach limit pożyczki na dom jednorodzinny wynosi 765 600 USD. Przykłady obszarów o wysokich kosztach to San Francisco, Waszyngton i Nowy Jork.

Dlaczego to ograniczenie jest wadą? Jest to wada, ponieważ ogranicza wybór domu do kupienia. Trudniej będzie też wystawić wyższą ofertę na dom, który naprawdę chcesz ze względu na wysokość limitu kredytu. Może to spowodować, że podczas próby zakupu domu przegrasz wojnę licytacyjną.

Być może będziesz musiał zapłacić wyższe stopy procentoweIstnieje błędne przekonanie, że wszystkie pożyczki FHA mają niższe stopy procentowe w porównaniu z pożyczkami konwencjonalnymi, jednak nie zawsze tak jest. Rodzaj kredytu, czy to FHA, czy konwencjonalny, nie narzuca oprocentowania kredytu hipotecznego. Raczej nadal będzie to twoja zdolność kredytowa, która wpłynie na najlepszą stawkę, jaką możesz uzyskać.

Jeśli masz niską zdolność kredytową, może się okazać, że pożyczka FHA może zaoferować lepszą stopę procentową. Z drugiej strony, jeśli Twoja ocena kredytowa jest bardzo dobra (640 do 679) lub znakomita (680 i więcej), możliwe jest znalezienie lepszej oprocentowania za pomocą konwencjonalnej pożyczki.

Nieruchomość musi przejść rygorystyczny proces wycenyPodczas gdy FHA wdraża bardziej luźny zestaw wytycznych, jeśli chodzi o osoby ubiegające się o pożyczkę lub pożyczkobiorców FHA, nie ma to miejsca w przypadku zatwierdzania przedmiotowych nieruchomości. Tak więc, nawet jeśli jako osoba fizyczna kwalifikujesz się do ubiegania się o pożyczkę FHA, dom, który chcesz kupić, musi również spełniać wszystkie wymagania i standardy określone przez HUD.

Nieruchomość będzie musiała przejść rygorystyczny proces wyceny. W tym procesie rzeczoznawca posiadający uprawnienia HUD musi odwiedzić nieruchomość, aby upewnić się, że spełnia ona wszystkie wymagania, w szczególności normy BHP.

Twoje wybory są ograniczone, jeśli planujesz kupić mieszkanieMoże właśnie usłyszałeś, że mieszkanie w budynku twojego przyjaciela jest na sprzedaż, a ponieważ chciałeś mieszkać również w tej okolicy, myślisz teraz o uzyskaniu kredytu mieszkaniowego FHA na zakup tego mieszkania. Spełniasz wszystkie wymagania dotyczące pożyczki FHA i nie możesz się doczekać, aby złożyć wniosek o pożyczkę. Problem z tym scenariuszem polega jednak na tym, że musisz najpierw sprawdzić, czy to kondominium jest zatwierdzone przez HUD.

Istnieją szczegółowe wytyczne HUD dotyczące kupowania lokali mieszkalnych w ramach pożyczki FHA, dlatego wiele budynków mieszkalnych nie kwalifikuje się lub nie spełnia standardów FHA. Jedynym sposobem na zakup mieszkania jest posiadanie go na liście mieszkań zatwierdzonych przez HUD . Tak więc, jeśli chcesz kupić mieszkanie w określonym obszarze, jeśli nie ma go na zatwierdzonej liście, nie będziesz w stanie uzyskać na to pożyczki FHA.

Sprzedawcy unikają kupujących korzystających z pożyczek FHANawet jeśli jesteś gotowy na zakup domu w tej chwili, znalezienie nieruchomości, która odpowiada Twojemu budżetowi i Twoim preferencjom, nie jest łatwym procesem. W przypadku wielu nabywców domów proces ten może trwać miesiące, a nawet lata. Jednym z powodów jest to, że w niektórych obszarach rynek nieruchomości jest bardzo konkurencyjny. Tak więc, nawet jeśli licytujesz dom, który ci się podoba, są szanse, że nie tylko ty licytujesz. Gdy są konkurencyjne oferty, posiadanie pożyczki FHA może postawić Cię w niekorzystnej sytuacji.

Chociaż w rzeczywistości nie powinno to być czynnikiem decydującym, wielu agentów zajmujących się sprzedażą nieruchomości radzi sprzedającym, aby odstąpili od ofert zabezpieczonych pożyczką FHA. Robią to, ponieważ nie chcą przechodzić przez surowe oceny i inspekcje wymagane przez HUD. Sprzedającym łatwiej jest akceptować oferty kupujących z tradycyjnymi pożyczkami, które nie będą wymagały od nich przechodzenia przez ścisły proces HUD. Niektórzy agenci giełdowi uważają również, że istnieje większe ryzyko, że transakcja nie dojdzie do skutku w trakcie procesu ubezpieczania . Są one postrzegane przez agentów jako niekorzystne dla sprzedających, więc wielu radziłoby sprzedawcom otrzymywać oferty od kupujących korzystających z konwencjonalnej pożyczki.

Dom musi być Twoim głównym miejscem zamieszkaniaJeśli chcesz kupić drugi dom lub nieruchomość, którą możesz wynająć jako inwestycję, nie możesz ubiegać się o pożyczkę FHA. Zgodnie z zasadami FHA nieruchomość musi być głównym miejscem zamieszkania. Oznacza to, że musisz zamieszkać i mieszkać w tym domu.

Jakie są zalety pożyczki FHA?

Chociaż uzyskanie pożyczki FHA ma kilka wad, są też zalety. W porównaniu do zwykłych pożyczek, pożyczki FHA są bardziej dostępne, zwłaszcza dla rodzin o niższych dochodach i osób fizycznych. Poniżej znajdują się niektóre z najważniejszych zalet uzyskania pożyczki FHA.

Niższy wymóg dotyczący zdolności kredytowejJeśli chcesz ubiegać się o tradycyjną pożyczkę na zakup domu, większość pożyczkodawców wymagałaby oceny kredytowej wynoszącej co najmniej 620. Jeśli Twój wynik kredytowy jest daleki od tego lub jeśli dopiero zaczynasz, jest to zdecydowanie przełom. Z pożyczką mieszkaniową FHA możesz ubiegać się, nawet jeśli Twoja zdolność kredytowa wynosi od 500 do 580. Ale nie ekscytuj się zbytnio. Pandemia Covid-19 w 2020 roku podobno utrudniła osobom o niższej ocenie kredytowej zakwalifikowanie się nawet do pożyczki FHA.

Zgodnie z artykułem Forbesa , chociaż minimalny wymóg zdolności kredytowej FHA pozostaje niezmieniony, większość pożyczkodawców wymaga obecnie wyniku co najmniej 680, aby nabywca domu mógł się zakwalifikować. Ponieważ wiele osób traci pracę w czasie kryzysu, ryzyko przejęcia nieruchomości jest również wyższe, co powoduje, że pożyczkodawcy nieufnie podchodzą do osób z mniej niż doskonałymi wynikami kredytowymi. To sprawia, że ​​ta podstawowa zaleta nie jest do końca korzystna w obecnej sytuacji.

Niższa zaliczkaW przypadku zwykłej pożyczki wymagana jest wpłata zaliczki w wysokości 20%. Jeśli nie masz tej gotówki z góry, nie będziesz mógł kupić domu za pomocą zwykłej pożyczki. Z drugiej strony, jeśli otrzymasz pożyczkę mieszkaniową FHA, wymagana zaliczka może wynosić nawet 3,5%, o ile Twoja ocena kredytowa wynosi 580 lub więcej. Jeśli Twoja ocena kredytowa wynosi od 500 do 579, zaliczka musi wynosić 10%, ale nadal jest o wiele niższa niż kwota zaliczki wymagana przy zaciąganiu konwencjonalnej pożyczki.

Więcej przebaczającego stosunku zadłużenia do dochodówWskaźnik zadłużenia do dochodów odnosi się do wszystkich miesięcznych spłat zadłużenia podzielonych przez miesięczny dochód brutto przed opodatkowaniem i potrąceniami. Więc jeśli Twoje miesięczne długi wynoszą łącznie 1500 USD, a Twój miesięczny dochód wynosi 5000 USD, Twój stosunek zadłużenia do dochodów wynosi 30%.

Wielu zwykłych pożyczkodawców wymaga od pożyczkobiorców, aby wskaźnik zadłużenia do dochodów wynosił 36% lub mniej, zanim pożyczą pieniądze. Jeśli ubiegasz się o pożyczkę FHA, stosunek zadłużenia do dochodów może wynosić nawet 43%.

Zaliczka może zostać przekazana w 100%Oszczędzanie na zaliczkę na dom jest zwykle przeszkodą dla wielu kupujących dom po raz pierwszy i rodzin o niskich dochodach. Dobra wiadomość jest taka, że ​​w przypadku pożyczki FHA zaliczka może zostać przekazana w 100%, o ile osoba wręczająca prezent nie oczekuje zwrotu pieniędzy. Zwykle przekazanie 100% zaliczki jest często niedozwolone w przypadku tradycyjnych pożyczek.

Pożyczki FHA są możliwe do przyjęciaJeśli planujesz sprzedać swój dom, kupujący ma możliwość zaciągnięcia pożyczki z taką samą stopą procentową. Może to pomóc w szybszej sprzedaży domu, zwłaszcza jeśli stopy procentowe FHA są znacznie niższe niż obecne ceny rynkowe.

Czy pożyczka FHA jest dla mnie odpowiednia?

Po zapoznaniu się z zaletami i wadami kredytu mieszkaniowego FHA, nadal możesz być zdezorientowany, czy powinieneś się o niego ubiegać, czy nie. Kiedy zalety przeważają nad wadami pożyczki FHA? Czy nadal warto zdecydować się na tego typu pożyczkę?

Dla niektórych osób pożyczka FHA może być obecnie jedyną opcją. Jeśli należysz do jednej lub więcej z poniższych kategorii, uzyskanie kredytu mieszkaniowego FHA może być korzystne.

  • Twój wniosek o pożyczkę tradycyjną został już odrzucony.
  • Twoja ocena kredytowa jest poniżej 600.Wcześniej złożyłeś wniosek o ogłoszenie upadłości. Dopóki data ogłoszenia upadłości trwa 2 lata lub dłużej, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny FHA.Możesz wpłacić tylko niewielką kwotę zaliczki.Twoi rodzice lub członkowie rodziny chcą podarować Ci zaliczkę na dom.Istnieje wiele dostępnych opcji nieruchomości w obszarze, w którym chcesz kupić, co oznacza, że ​​rynek nie jest zbyt konkurencyjny.Dom, który kupujesz kosztuje mniej niż 300 000 dolarów.Nie masz nic przeciwko przejściu przez proces wyceny nieruchomości w HUD.Z drugiej strony, jeśli masz przyzwoity wynik kredytowy powyżej 620, może lepiej poszukać konwencjonalnej pożyczki z korzystniejszymi stopami procentowymi. Jeśli martwisz się o zaliczkę, lepiej poczekać kilka miesięcy i zaoszczędzić. Pozwoli to uniknąć płacenia składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a także wzmocni siłę podczas składania ofert na dom, który chcesz.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy