Jaki jest główny powód wykluczenia?

Author:
17 lutego 2021

Jeśli posiadanie domu jest częścią amerykańskiego snu, to utrata domu szybko staje się nowym amerykańskim koszmarem.Wykluczenieto proces, dzięki któremu pożyczkodawcy mają prawo odzyskać swoją pożyczkę poprzez odzyskanie nieruchomości, dla której pożyczka była przeznaczona, i odsprzedaż jej w celu odzyskania strat. Proces rozpoczyna się, gdy pożyczkobiorcy nie spłacą kredytu lub spłaty kredytu hipotecznego.

Liczba przypadków egzekucji osiągnęła rekordowy poziom w Stanach Zjednoczonych; Stowarzyszenie Banków Hipotecznych (MBA) poinformowało w 2008 r., że ponad 900 000 gospodarstw domowych jest objętych przejęciem. To o 71 procent więcej niż w zeszłym roku, a liczba ta stanowi ponad 2 procent wszystkich kredytów hipotecznych. To najwyższy wskaźnik wykluczenia od 36 lat, kiedy MBA śledzi zaległe kredyty hipoteczne [źródło: Christie].

Te liczby mogą sprawić, że będziesz się denerwować przed utrzymaniem własnego domu, a może zbyt boisz się kupować na tego rodzaju rynku. Może myślisz, że jesteś niezwyciężony i że kryzys wykluczenia został spowodowany przez ludzi żyjących ponad stan w domach, na które ich nie stać. Niezależnie od tego, do jakiego obozu wpadniesz, prawdopodobnie zastanawiasz się, dlaczego wszyscy ci ludzie nie mogą spłacić swoich kredytów hipotecznych.

Kiedy wskaźnik wykluczenia zaczął rosnąć, wiele winy przypisywano kredytom hipotecznym subprime.Kredyty hipoteczne typu subprimeczęsto mają niskie początkowe stopy procentowe, które po kilku latach powracają do niewiarygodnie wysokich wartości. Co jeszcze bardziej komplikuje sprawę, osoby z niską oceną kredytową są głównymi odbiorcami kredytów hipotecznych typu subprime, co oznacza, że ​​mogą nie mieć środków na dokonanie wyższej płatności, gdy stopy ulegną zmianie.

Prawdą jest, że kredyty hipoteczne subprime stanowiły 42 procent domów, których egzekucja rozpoczęła się w ostatnim kwartale 2007 roku [źródło: Christie]. Ale wskaźniki wykluczenia rosną dla wszystkich. W 2007 r. Zarówno kredyty hipoteczne typu subprime, jak i kredyty hipoteczne typu prime podwoiły się pod względem liczby przypadków przejęcia nieruchomości w porównaniu z rokiem poprzednim, przy czym liczba transakcji foreclosure na rynku subprime wzrosła z 2,7% do 5,29%, a liczba kredytów hipotecznych typu prime skoczyła z 0,41% do 1,06% [źródło: Christie]. Więc może się coś dziać poza resetowaniem oprocentowania kredytów hipotecznych subprime po niebotycznych stopach. Czy to spadające wartości domowe? Ogólny kryzys gospodarczy? Czynniki osobiste, takie jak rozwód czy śmierć?

Powód numer jeden wykluczenia różni się w zależności od stanu i regionu, ale możemy przyjrzeć się niektórym aktualnym teoriom ekonomicznym dotyczącym trudnego rynku mieszkaniowego. Następnie zobaczymy, jaką rolę odgrywają kredyty hipoteczne typu subprime.

W Massachusetts, posiadanie domów, które były możliwe dziękikredytom hipotecznym subprimekończyło się przejęciem prawie 20 procent czasu, ponad sześć razy częściej niż kredyty udzielane z oprocentowaniem kredytów hipotecznych o najwyższym oprocentowaniu [źródło: Gerardi, Shapiro, Willen]. Mogłoby się więc wydawać, że wyeliminowanie kredytów typu subprime może znacznie przyczynić się do powstrzymania fali foreclosures.

Takie jest obecne podejście rządu federalnego. W marcu 2008 r. Amerykański sekretarz skarbu Henry Paulson przedstawił plan reformy finansowej, który zmieni regulacje bankowe i wprowadzi silniejsze limity dla kredytów hipotecznych typu subprime. Plan przewiduje powołanie federalnej komisji nadzorczej do monitorowania udzielania kredytów hipotecznych; jest to przede wszystkim próba zapobieżenia utknięciu ludzi w pożyczkach, na które ich nie stać.

Jednak badanie z 2007 roku opublikowane przez Bank Rezerw Federalnych w Bostonie wskazuje, żewartość domówmoże być ważniejszym czynnikiem niż sposób zakupu domu. Po pierwsze, w badaniu zauważono, że wiele osób, które nie spłacały kredytu hipotecznego subprime, początkowo sfinansowało swój kredyt hipoteką typu prime. Następnie badanie zwróciło się do wartości domu, stwierdzając, że właściciele domów, którzy stracili wartość domu o 20 procent lub więcej, byli około 14 razy bardziej narażeni na wykluczenie niż ci, którzy mieli 20-procentowy wzrost wartości domu. Boston Reserve przypisuje więc dramatyczny wzrost liczby przejęć nieruchomości w Massachusetts w 2006 i 2007 roku spadkowi cen domów, który rozpoczął się w 2005 roku [źródło: Gerardi, Shapiro, Willen].

Badanie sugeruje, że chociaż kredyty subprime odegrały rolę w przejęciu rynku, czynnikiem nie była skandaliczna płatność resetująca. Tracił kapitał własny w domu, tak że jego wartość była mniejsza niż kwota zadłużenia. Osoba korzystająca z kredytu hipotecznego typu subprime na początku prawdopodobnie nie posiada gotówki; dom może być jedynym rzeczywistym zasobem nazwiska tej osoby. Przy niskiej wartości domu ta osoba nie ma się czym targować ani refinansować. Pożyczki subprime mogły nie doprowadzić ludzi do złych kredytów hipotecznych, ale stworzyć właścicieli domów, których nie stać na spadek wartości ich domu.

Ale co było pierwsze? Foreclosures czy spadek wartości domu? Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) twierdzi, że jest to ulica dwukierunkowa. Badanie z 2007 roku opublikowane przez to biuro również wykazało wysoką korelację między spadającymi cenami domów a rosnącymi wskaźnikami przejęć. Właściciele domów są bardziej skłonni do niespłacania kredytu hipotecznego, gdy wartość nieruchomości jest mniejsza niż saldo kredytu, co sugeruje, że niższe ceny prowadzą do przejęć. Ale przejęcia domów mogą również prowadzić do niższych wartości, ponieważ na rynku występuje nadpodaż domów [źródło: OFHEO].

Chociaż Kalifornia ma najwyższy w kraju odsetek kredytów hipotecznych typu subprime, cierpi również z powodu nadmiernej podaży domów spowodowanejpęknięciem bańki mieszkaniowej. Inwestorzy wprowadzali się w okresie boomu mieszkaniowego i budowali domy, podczas gdy ich wartość była wysoka. Teraz ceny domów spadają, a ci niegdyś optymistyczni inwestorzy nie mogą sprzedawać nieruchomości ani dokonywać ich resetowania z regulowanego kredytu hipotecznego. Muszą odejść. Ale czy plany rządu federalnego pomogą ludziom w tej sytuacji?

Trudno powiedzieć. Zaostrzenie standardów dotyczących kredytów subprime może spowodować błędne koło spadających cen nieruchomości mieszkaniowych i egzekucji z nieruchomości. Jeśli mniej osób zostanie zatwierdzonych, mniej domów zostanie sprzedanych, a ich wartość dalej spadnie. Wnioskodawcy, którzy próbują refinansować pożyczkę subprime, mogą nie być w stanie zakwalifikować się do zaostrzonych standardów i pozostają z pożyczką, na którą nie stać, i możliwym przejęciem. Ceny nadal spadają, ponieważ na rynku pojawia się coraz więcej przejętych domów [źródło: Christie].

Niektóre miejsca, które mają wysokie wskaźniki egzekucji, mogą nawet nie mieć wielu kredytów hipotecznych typu subprime. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, w jaki sposób czynniki ekonomiczne mogą prowadzić do wykluczenia.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy