Jak inwestować w nieruchomości

Author:
17 lutego 2021
Category: Jesteś Winien

Kupowanie nieruchomości jest popularnym sposobem inwestowania i – jeśli zrobisz to dobrze – możesz zarobić prawdziwe pieniądze! Wiesz dlaczego? Ponieważ własność jest cenna . Jak to ujął Mark Twain: „Kup ziemię. Już tego nie robią .

Badania pokazują, że większość Amerykanów uważa, że ​​nieruchomości to świetna inwestycja długoterminowa. 1 Więc co powstrzymuje ludzi? Bądźmy szczerzy: inwestowanie w nieruchomości to duże zobowiązanie, które wymaga dużo czasu i pieniędzy . Ważne jest, aby w pełni zrozumieć, jak inwestować w nieruchomości, zanim zaczniesz nurkować.

W porządku, mam na sobie kapelusz trenera. Czas porozmawiać o strategii. Jakie są rodzaje inwestowania w nieruchomości? A jak możesz zarabiać na nieruchomościach?

Rodzaje inwestowania w nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości ma różne kształty i rozmiary. Chcę, abyś zrozumiał swoje opcje, abyś mógł podjąć najlepszą decyzję w swojej sytuacji. Oto najczęstsze sposoby inwestowania w nieruchomości.

Własność domuPotrzebujemy zmiany sposobu myślenia w naszej kulturze. Wiele osób ma ambicję kupna domu, ale chcę, żebyś sięgnął wyżej. Celem jest posiadanie tego złego chłopca.

Bądź pewny swojej emerytury. Już dziś znajdź specjalistę od inwestowania w swojej okolicy.

Posiadanie domu jest pierwszym krokiem w inwestowaniu w nieruchomości i ogromną częścią osiągnięcia finansowego spokoju. Dopóki płacisz podatki i ubezpieczenie swojej nieruchomości, nie musisz się martwić, że kiedykolwiek stracisz dom. Możesz zachować spokój niezależnie od wzlotów i upadków na rynku nieruchomości, a także uwalnia Twój budżet na rozpoczęcie oszczędzania na inne rodzaje inwestycji.

Faktem jest, że spłata domu jest jedną z najlepszych długoterminowych inwestycji, jakie możesz poczynić. Nie zwiększy to przepływu gotówki, ale będzie ogromnym wzrostem wartości netto, dając Ci własność cennego aktywa. Najpierw spłać swój dom, zanim zainwestujesz w jakąkolwiek inną nieruchomość.

Wynajem nieruchomościPosiadanie nieruchomości na wynajem to świetny sposób na generowanie dodatkowych dochodów – może z łatwością zwiększyć Twój roczny dochód o tysiące dolarów. Wtedy, jeśli zdecydujesz się sprzedać, możesz zarobić niezły zysk. Wszystko zależy od tego, jaki rodzaj nieruchomości kupujesz i jak nią zarządzasz. Kluczem jest zawsze kupować w dobrej lokalizacji, która ma potencjał wzrostu.

Posłuchaj mnie: chociaż nieruchomości na wynajem są świetną opcją inwestycyjną, bycie właścicielem ma swoje wyzwania. Będziesz musiał stawić czoła sezonom, w których ktoś nie płaci czynszu lub jesteś pomiędzy wynajmującymi. Musisz także wziąć pod uwagę dodatkowe wydatki na konserwację, naprawy i ubezpieczenie. A potem jest czas: kiedy toaleta pęka o 2 w nocy, zgadnij, kto ma przyjść na ratunek? Tak – ty!

Słyszałeś kiedyś o prawie Murphy’ego? To, co może pójść źle, pójdzie źle. Dlatego zawsze kupuj nieruchomości na wynajem za gotówkę (dług nie jest opcją) i pamiętaj o zbudowaniu funduszu awaryjnego, który pokryje trzy do sześciu miesięcy kosztów utrzymania.

House FlippingOdwrócenie domu oznacza, że ​​kupujesz go, wprowadzasz aktualizacje i ulepszenia, a następnie sprzedajesz – wszystko to w dość krótkim czasie.

Rzucanie domów jest atrakcyjne, ponieważ jest to proces szybszy niż wynajmowanie nieruchomości na lata. W ciągu kilku miesięcy możesz przywrócić dom na rynek i (miejmy nadzieję) przynieść niezły zysk. Ale podobnie jak w przypadku innych inwestycji, istnieje ryzyko, że nie zarobisz na nich – w rzeczywistości możesz nawet stracić pieniądze.

Odwracając dom, pamiętaj, że kluczem jest kupowanie nisko. W większości przypadków nie możesz oczekiwać przyzwoitego zysku, chyba że naprawdę dostajesz świetną ofertę z przodu. Zanim zaczniesz kupować domy, porozmawiaj z agentem nieruchomości o potencjale na lokalnym rynku.

Przerzucanie domów nie zawsze jest tak efektowne, jak się wydaje na HGTV. Jeśli absolutnie kochasz pracę praktyczną, nie wahaj się! Ale pamiętaj, aby przeznaczyć na ten proces dużo czasu i pieniędzy. Aktualizacje i renowacje prawie zawsze kosztują więcej, niż myślisz.

Jak zarabiać na inwestowaniu w nieruchomości

Możesz zarabiać na nieruchomościach na dwa różne sposoby: docenianą wartość nieruchomości w czasie i przepływy pieniężne z dochodów z najmu. Za chwilę to wszystko rozwiążemy. Ale zanim zaczniemy, chcę wyjaśnić coś krystalicznie czystego: za nieruchomości inwestycyjne należy płacić 100% gotówką. Ludzie, nawet nie myślcie o zadłużeniu się za wynajem nieruchomości! 100% zaliczka usuwa dług z równania, zmniejsza ryzyko i pozwala zarobić więcej pieniędzy dużo wcześniej.

Doceniona wartośćPomimo wzlotów i upadków na rynku nieruchomości większość nieruchomości zyskuje na wartości w długim okresie. Wyrafinowane słowo inwestowania określające wzrost wartości nazywa się uznaniem . A kluczem do zakupu nieruchomości, która ceni, jest lokalizacja . Chcesz kupić w części miasta, w której wartość rośnie.

Kupuj także po niskiej cenie i pokonaj wszelkie spadki na rynku, dopóki Twoja nieruchomość nie zyska na wartości. Posiadanie w pełni finansowanego funduszu awaryjnego (od trzech do sześciu miesięcy kosztów utrzymania i napraw) zapewni Ci przewagę w oczekiwaniu na odpowiedni czas na sprzedaż. Jeśli wydarzy się coś nieoczekiwanego, masz gotówkę, aby je pokryć bez konieczności inwestowania w inne inwestycje.

Dochód z wynajmuPrzychody z wynajmu są głównym powodem, dla którego inwestorzy kupują nieruchomość. 2 Gdy już znajdziesz najemców, posiadanie i wynajmowanie nieruchomości to świetny sposób na uzyskanie dodatkowego dochodu bez większego wysiłku.

Poza tym, że potrzebujesz gotówki na pokrycie wszelkich napraw lub konserwacji, twoja część jest dość wolna. Jest jeszcze mniej do zrobienia, jeśli zatrudnisz firmę zarządzającą nieruchomościami – ale to zmniejszy Twoje zyski. Niezależnie od tego, zarabiasz po prostu będąc właścicielem nieruchomości.

Pamiętaj jednak, że kontakt z najemcami może być frustrujący i czasochłonny. Odrób swoją pracę domową, zanim pozwolisz komuś wynająć Twoją nieruchomość. Chcesz mieć pewność, że utrzymają go w doskonałym stanie. I zawsze miej pisemną umowę najmu. Mam nadzieję, że nigdy do tego nie dojdzie, ale być może będziesz musiał zatrudnić prawnika, jeśli będziesz musiał eksmitować lokatora, który sprawia kłopoty lub brakuje czynszu. Wydatki szybko rosną, więc upewnij się, że masz w pełni zaopatrzony fundusz awaryjny.

Jakie są konsekwencje podatkowe inwestowania w nieruchomości?

Okay, teraz przechodzimy do części zabawnej (tak, matematyka jest fajna , ludzie. Cicho). Nawet jeśli żyjesz do załamania liczb, podatki od nieruchomości są skomplikowane. Moja pierwsza rada jest taka: zdobądź specjalistę podatkowego w swoim zespole. Będą w stanie pomóc Ci zrozumieć wpływ Twoich decyzji inwestycyjnych i na bieżąco informować o zmianach w kodeksach podatkowych.

W międzyczasie, oto najczęstsze podatki, na które napotkasz, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości.

Podatek od zysków kapitałowychKiedy sprzedajesz nieruchomość inwestycyjną po jej posiadaniu przez co najmniej rok, zapłacisz podatek od zysków kapitałowych. Pozwólcie, że przedstawię to zdanie prostym językiem: kapitał odnosi się do aktywów (w tym przypadku do gotówki), a zyski to zyski, które osiąga się ze sprzedaży. Zasadniczo, jeśli kupiłeś nieruchomość i sprzedałeś ją z zyskiem, osiągnąłeś zyski kapitałowe. To ma sens, prawda?

Oto przykład: załóżmy, że kupujesz nieruchomość za 100 000 USD. Po latach sprzedajesz nieruchomość za 160 000 dolarów. To zysk brutto w wysokości 60 000 USD.

Oczywiście przy zakupie tej nieruchomości zapłaciłeś również prowizję od nieruchomości. Dobra wiadomość: możesz to odliczyć od zysków kapitałowych. Powiedzmy, że opłata wyniosła 9600 USD (6% ceny nieruchomości) – co oznacza, że ​​Twoje zyski kapitałowe spadną do 50 400 USD.

Jak to jest opodatkowane 50 400 $? Zależy to od Twojego statusu zgłoszenia i dochodu podlegającego opodatkowaniu za dany rok. Większość podatników ostatecznie zapłaci 15% stopę zysku kapitałowego, ale niektórzy ludzie o wyższych dochodach zapłacą stawkę 20%, podczas gdy osoby o niższych dochodach w ogóle nie zapłacą żadnego podatku od zysków kapitałowych.

Oto stawki podatku od zysków kapitałowych za rok podatkowy 2020: 3

Stawki podatku od zysków kapitałowych (rok podatkowy 2020) 0%

15%

20%

PojedynczyŻonatyGłowa rodzinyŻonaty składanie osobnoGdyby Twój dochód podlegający opodatkowaniu wyniósł 100 000 USD w 2020 r., Zapłaciłbyś 15% podatku od zysków kapitałowych. W tym przykładzie 15% z 50 400 USD oznacza, że ​​zapłacisz 7560 USD podatku.


Podatek od krótkoterminowych zysków kapitałowychGdyby Twój dochód podlegający opodatkowaniu wyniósł 100 000 USD w 2020 r., Zapłaciłbyś 15% podatku od zysków kapitałowych. W tym przykładzie 15% z 50 400 USD oznacza, że ​​zapłacisz 7560 USD podatku.

A co z krótkoterminową inwestycją, taką jak house flip? Jeśli posiadasz nieruchomość krócej niż rok, Twoje zyski są opodatkowane według krótkoterminowych zysków kapitałowych. Ale jeśli sprzedasz w dowolnym momencie po upływie jednego roku, zyski te zostaną opodatkowane długoterminową stawką.

Trzymajcie się tutaj, ludzie. Jaka jest różnica między krótko- i długoterminowym podatkiem od zysków kapitałowych? Podatek od długoterminowych zysków kapitałowych wykorzystuje dochód podlegający opodatkowaniu, aby określić, ile jesteś winien tylko z zysku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej. Podatek od krótkoterminowych zysków kapitałowych jest jeszcze prostszy. Zysk uzyskany z inwestycji krótkoterminowej jest liczony jako część całkowitego rocznego dochodu i będzie opodatkowany zgodnie z przedziałem podatku dochodowego od osób fizycznych. 4

Powiedzmy, że jesteś singlem, Twój roczny dochód wynosi 50 000 $, a na kupie domu w tym roku zarobiłeś 20 000 $. Wujek Sam postrzega ten zysk jako dochód podlegający opodatkowaniu – co daje łączną kwotę 70 000 USD i umieszcza cię w 22% przedziale podatkowym.

Opodatkowanie dochodu z najmuWszelkie dochody z wynajmu muszą być wymienione jako dochód w zeznaniu podatkowym. Ale jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, możesz również ubiegać się o odliczenie kosztów, takich jak naprawy i konserwacja, ale pamiętaj, że ulepszenia się nie liczą. Więc może zarobiłeś w tym roku 10 000 $ z dochodu z najmu, ale wykonałeś także naprawy na nieruchomości warte 1 500 $. Możesz odliczyć 1500 $, co daje dochód z wynajmu podlegający opodatkowaniu w wysokości 8500 $. 5

Zrób sobie przysługę i zaoszczędź czas, pieniądze i prawdopodobnie ból głowy, spotykając się z doradcą podatkowym. Spotykaj się z nimi regularnie, aby omawiać swoje inwestycje – nie chcesz zostać uderzony karą!

Jak rozpocząć inwestowanie w nieruchomości w sześciu krokach

W porządku, wszyscy: czas na grę! Oto wytyczne, których należy przestrzegać, gdy będziesz gotowy do zakupu nieruchomości inwestycyjnej.

Krok 1: Zapłać gotówką. Jest to sprzeczne z większością porad dotyczących inwestycji w nieruchomości. Ale prawda jest taka, że nie ma czegoś takiego jak „dobry dług. Nie debatuję – stwierdzam! Zaciąganie długów zawsze oznacza podejmowanie ryzyka, więc unikaj tego jak zarazy. Oczywiście, zaoszczędzenie gotówki na nieruchomość inwestycyjną zajmie więcej czasu, ale pozwoli to zaoszczędzić tysiące dolarów odsetek. A jedna z najlepszych zalet płacenia gotówką? W rzeczywistości możesz zatrzymać pieniądze, które zarabiasz z czynszu, zamiast przeznaczać je na drugi kredyt hipoteczny!

Krok 2: Dywersyfikacja. Czy słyszałeś kiedyś wyrażenie „nie trzymaj wszystkich swoich jajek w jednym koszyku? Ta sama mądrość dotyczy twoich inwestycji. Jeśli cała twoja wartość netto zostanie zainwestowana w nieruchomości, wszelkie wzloty i upadki na rynku mogą wywołać panikę. Aby zminimalizować ryzyko, ważne jest, aby rozłożyć jajko na różne inwestycje (lub „zdywersyfikować). Fundusze inwestycyjne z konta 401 (k), Roth IRA i innych kont oszczędnościowych powinny być podstawą strategii budowania majątku.

Krok 3: Bądź lokalny. Nie komplikuj – nie kupuj domu w Arizonie, jeśli mieszkasz w Illinois! Kiedy jesteś daleko od swoich nieruchomości, będziesz musiał zaufać firmie zarządzającej, która oceni szkody i dokona napraw. Teraz dobrym pomysłem może być zatrudnienie grupy zarządzającej, nawet jeśli jesteś lokalna, aby pomóc w utrzymaniu sprawnego funkcjonowania. Ale ty – i tylko ty – jesteś właścicielem. Więc bądź blisko i miej oko na swoje inwestycje.

Krok 4: Przygotuj się na ryzyko. W większości przypadków wynajęcie nieruchomości nie jest tak proste, jak pozyskanie najemców i zameldowanie raz w roku. Czasami czynsze mogą stać puste przez miesiące, co może być ciężkim ciosem, jeśli nie jesteś przygotowany finansowo. Nawet w najlepszych warunkach wynajmu urządzenia nadal będą się psuły, a rynny nadal będą wymagały wymiany. Najlepszym sposobem przygotowania się na ryzyko jest posiadanie w pełni finansowanego funduszu awaryjnego, który może pokryć nieoczekiwane wydatki.

Krok 5: Zacznij od czegoś małego. Jeśli nie masz pewności, czy posiadanie wynajmowanej nieruchomości jest dla Ciebie, wypróbuj to. Może masz miejsce nad garażem lub dodatkową sypialnię, którą mógłbyś wynająć – nawet jeśli jest to tylko kilka nocy z Airbnb. To doświadczenie da ci przedsmak tego, jak to jest mieć wynajem. Warto też porozmawiać z innymi inwestorami w nieruchomości. Zabierz kogoś z branży na lunch i zapytaj go, co by sobie życzył, aby wiedział, zanim zaczął.

Krok 6: Zatrudnij agenta nieruchomości . Nawet jeśli nadal rozważasz zalety i wady inwestowania w nieruchomości, musisz porozmawiać z agentem nieruchomości na lokalnym rynku. Będą wiedzieć, w jakie obszary należy się przyjrzeć i jakie potencjalne przeszkody możesz napotkać jako inwestor na rynku nieruchomości. A kiedy przyjdzie czas na zakup nieruchomości, będziesz potrzebować ich wiedzy, aby upewnić się, że otrzymujesz świetną ofertę.

Kiedy warto zacząć inwestować w nieruchomości?

Możesz się zastanawiać, gdzie inwestowanie w nieruchomości pasuje do Dave’s Baby Steps lub ogólnego planu budowania bogactwa. Podoba mi się sposób, w jaki myślisz!

W nieruchomość warto inwestować dopiero po spłaceniu własnego domu (Baby Step 6). Oznacza to, że jesteś całkowicie wolny od długów dzięki funduszowi awaryjnemu, który pozwala zaoszczędzić od trzech do sześciu miesięcy. Powinieneś także już inwestować co najmniej 15% swoich dochodów w konta emerytalne, takie jak miejsce pracy 401 (k) lub Roth IRA. I pamiętaj: jeśli nie możesz zapłacić gotówką, nie kupuj nieruchomości inwestycyjnej.

Rozumiem – czekanie, aż spłacisz swój dom, prawdopodobnie brzmi jak bardzo długo, zwłaszcza jeśli czujesz, że okazja puka teraz do twoich drzwi. Ale zaufaj mi w tej sprawie. Warto poczekać, aż będziesz naprawdę gotowy.

Weźmy na przykład Grega. Jest winien 150 000 dolarów własnemu domowi i zarabia 5 000 dolarów miesięcznie. Greg utrzymał spłatę kredytu hipotecznego na poziomie 25% swojej miesięcznej wypłaty do domu, płacąc 1250 dolarów miesięcznie (w tym PMI, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu). Uważa, że ​​dochód z wynajmu pomoże mu osiągnąć postęp w realizacji celów finansowych, więc decyduje się sfinansować wynajmowaną nieruchomość i wziąć 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na 100 000 dolarów (uh-oh). To dodaje drugą ratę kredytu hipotecznego w wysokości 927 dolarów do jego miesięcznego budżetu, ale planuje wynająć dom za 1350 dolarów miesięcznie. Greg uważa, że ​​to świetny plan. (Uwaga spoilera: Greg się myli.)

Greg nie wiedział, że znalezienie najemców zajmie trzy miesiące , co oznacza, że ​​zapłacił 2781 USD w ratach hipotecznych za swój nowy czynsz, gdy był pusty. Przez te trzy miesiące spłacanie kredytu we własnym domu i czynsz pochłaniały 44% jego dochodów! Czuł się, jakby ledwo mógł oddychać – ale co by zrobił, gdyby klimatyzator zgasł lub zmywarka zaczęła przeciekać? A jeśli stracił pracę?

Nie bądź Gregiem. Nie spiesz się. Nieruchomości mogą być fantastyczną inwestycją – ale nie, jeśli zrobisz to w niewłaściwy sposób. Więc bądź mądry i czekaj na właściwy czas.

Czy inwestowanie w nieruchomości jest dla Ciebie?

Inwestowanie w nieruchomości ma swoje wady i zalety i nie jest dla każdego. Jeśli zastanawiasz się, czy inwestowanie w nieruchomości ma miejsce w Twoim planie budowania bogactwa, usiądź i porozmawiaj ze swoim specjalistą od inwestycji. I upewnij się, że współpracujesz z doświadczonym agentem nieruchomości, który pomoże Ci w prowadzeniu.

Rozważając nową inwestycję, specjalista ds. Inwestycji może udzielić praktycznych porad dotyczących dywersyfikacji inwestycji, abyś był przygotowany na przyszłość. Potrzebujesz pomocy w znalezieniu wysokiej jakości profesjonalistów? Wypróbuj SmartVestor . To darmowy sposób na znalezienie najlepiej ocenianych specjalistów od inwestowania w Twojej okolicy.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy