Jak działa linia kredytowa na odwrócony kredyt hipoteczny?

Author:
17 lutego 2021
Category: Stopa Procentowa

Pierwotnie opublikowane w Forbes

Efektywna stopa procentowa kredytu hipotecznego jest stosowana nie tylko do salda kredytu, ale także do ogólnego limitu kapitału, który rośnie w trakcie trwania kredytu. Sposób stosowania efektywnej stopy może wydawać się techniczny, ale jest to niezwykle ważna kwestia, którą należy zrozumieć, aby jak najwcześniej zrozumieć wartość otwarcia linii kredytowej.

Zazwyczaj główny limit, saldo pożyczki i pozostała linia kredytowa rosną w tym samym tempie. W przeszłości zdarzały się rzadkie przypadki, w których odwrócona hipoteka obejmowała obsługę odłogowania, która rosła w wystarczająco wysokim oczekiwanym tempie, że saldo odłogowania rosło nawet po opłaceniu wydatków, ale nie należy się tego spodziewać. W związku z tym dla wszystkich nowych pożyczek będzie dziś obowiązywać stała stopa wzrostu, ponieważ wszelkie nowe odliczenia będą również rosły w tym samym efektywnym tempie.

Saldo pożyczki i linia kredytowa oraz wszelkie odłogowania sumują się, aby wyrównać limit kapitału. Od salda kredytu naliczane są odsetki i składki ubezpieczeniowe, ale nie od odłogowania lub linii kredytowej. Odpisy na zobowiązania nie stanowią części salda kredytu, dopóki nie zostaną faktycznie wykorzystane, ale ograniczają dostęp do linii kredytowej. Chociaż odsetki i składki ubezpieczeniowe nie są pobierane od odłogowania lub linii kredytowej, oba te składniki również rosną, tak jakby zostały naliczone odsetki i składki.

Kiedy pożyczane są środki, linia kredytowa maleje, a saldo kredytu rośnie. I odwrotnie, dobrowolne spłaty zwiększają kwotę linii kredytowej, która następnie będzie dalej rosła według efektywnego kursu, umożliwiając później dostęp do większej linii kredytowej.

Poniższe równanie pokazuje tę zależność i ta zależność zawsze obowiązuje dla ostatnich odwróconych kredytów hipotecznych, ponieważ każda z czterech zmiennych w równaniu rośnie w tym samym efektywnym tempie:

Główny limit = saldo pożyczki + dostępna linia kredytowa + odliczenie

Podobnie, rysunek 3 poniżej przedstawia tę samą koncepcję. Ogólny limit kapitału składa się z salda pożyczki, pozostałej linii kredytowej i wszelkich odroczonych kwot. Ponownie, wszystkie te czynniki rosną w tym samym efektywnym tempie, co z czasem zwiększy rozmiar całego tortu. Jeśli z czasem nie nastąpi dalsze wydatki lub spłata, wówczas proporcje każdego z tych składników limitu głównego pozostaną takie same, ponieważ wszystkie rosną w tym samym tempie.

Rysunek 3: Składowe głównego limitu

Kolejną ważną kwestią jest to, że odsetki i składki ubezpieczeniowe są naliczane od salda kredytu, a nie od odłogowania lub linii kredytowej. Dla jasności, odliczenia nie są częścią salda kredytu, dopóki nie zostaną faktycznie wykorzystane, ale ograniczają dostęp do linii kredytowej. Chociaż odsetki i składki ubezpieczeniowe nie są pobierane od odłogowanych aktywów ani linii kredytowej, oba te składniki również rosną tak, jakby koszty te zostały naliczone, ponieważ są składnikami efektywnej stopy procentowej.

Możliwość zwiększenia niewykorzystanej linii kredytowej jest cennym czynnikiem przy otwieraniu odwróconego kredytu hipotecznego raczej wcześniej niż później. Jest to również szczegół, który wprowadza wiele zamieszania wśród tych, którzy po raz pierwszy dowiadują się o odwróconych kredytach hipotecznych, być może dlatego, że wydaje się, że ta cecha jest prawie zbyt piękna, aby mogła być prawdziwa.

Spekuluję, że motywacja rządowego projektu programu odwróconych kredytów hipotecznych HECM opiera się na podstawowym założeniu, że pożyczkobiorcy raczej wcześniej niż później wydaliby pieniądze ze swojej linii kredytowej. W domyśle wzrost limitu kapitału odzwierciedlałby wówczas wzrost salda pożyczki bardziej niż wzrost linii kredytowej. Innymi słowy, projektanci założyli, że saldo pożyczki będzie stanowić duży procent limitu głównego.

Zdarza się, że linia kredytowa rośnie w tym samym tempie, co saldo pożyczki, a jeśli nie zostanie wykorzystana, linia kredytowa może wzrosnąć do całkiem dużej. Prawdopodobnie nie spodziewano się, że ludzie otworzą linie kredytowe, a następnie zostawią je same na długi czas. Jednak, jak zostanie omówione, ciężar badań w tej sprawie od 2012 roku sugeruje, że tego rodzaju opóźnione stopniowe korzystanie z linii kredytowej może być niezwykle pomocne w przedłużaniu trwałości portfela inwestycyjnego.

Jeśli ta dyskusja jest zbyt abstrakcyjna, prosty przykład może pomóc w zilustrowaniu bezpośredniej użyteczności tej koncepcji. Weźmy pod uwagę dwie różne osoby, z których każda otwiera odwrócony kredyt hipoteczny z limitem kapitału 100 000 USD. Aby uprościć, zakładamy, że dziesięć lat później główny limit dla obu pożyczkobiorców wzrósł do 200 000 USD.

Osoba A początkowo pobiera całe 100 000 USD z odwróconego kredytu hipotecznego (100% kwoty głównej stanowi saldo pożyczki). W przypadku osoby A limit kapitału 200 000 USD po 10 latach odzwierciedla saldo pożyczki w wysokości 200 000 USD (saldo pożyczki jest nadal takie samo 100% limitu głównego), które składa się z początkowych 100 000 USD, które otrzymała, plus kolejne 100 000 USD podzielone między skumulowane odsetki i ubezpieczenie składki.

Jednak osoba B otwiera odwrócony kredyt hipoteczny, ale nie korzysta z żadnego kredytu, tak więc 200 000 USD limitu głównego na koniec 10 lat w pełni odzwierciedla wartość linii kredytowej. Limit główny nadal wynosił 100% w linii kredytowej. Wartość ta została obliczona przy domyślnym założeniu, że narosły odsetki i płatności ubezpieczeniowe, mimo że tak się nie stało.

Osoba B może następnie pobrać pełne 200 000 USD po 10 latach i mieć takie samo saldo pożyczki jak osoba A, ale osoba B otrzymała 200 000 USD zamiast 100 000 USD. W tym momencie osoba B pominęła kumulację odsetek i ubezpieczenia ze szkodą dla pożyczkodawcy i funduszu ubezpieczeń hipotecznych.

Kolejne pytanie, które się pojawi, brzmi: czy linia kredytowa byłaby ostatecznie większa, gdyby została otwarta wcześnie, zamiast czekać do późniejszego otwarcia? Możemy dokładniej zbadać tę kwestię na bardziej realistycznym przykładzie. Rysunek 4 poniżej ilustruje wpływ otwarcia odwróconego kredytu hipotecznego w różnych momentach przy użyciu kilku podstawowych założeń.

Aby nadal być względnie prostym, zakładam, że miesięczna stopa LIBOR na stałe utrzymuje się na poziomie 0,4%, a 10-letnia stopa swapowa LIBOR na stałym poziomie 2,1%. Przyjmuje się, że marża pożyczkodawcy wynosi 4%, a inflacja mieszkań wynosi 2%.

Dla 62-latka z domem wartym dziś 250 000 dolarów, rysunek przedstawia trzy wartości w czasie, aż do osiągnięcia wieku 90 lat. Wartość domu rośnie o 2% rocznie, a do wieku 90 lat jest warta 435 256 dolarów. hipoteka otwarta na 62 wynosi 98,750 USD (na podstawie głównego współczynnika limitu (PLF) 39,5% dla oczekiwanej stopy 6% zastosowanej w tej kalkulacji, zaokrąglonej w dół do najbliższego 0,125%). Efektywna stopa wzrostu limitu głównego wynosi 5,65%, a wartość limitu głównego 460.133 $ do wieku 90 lat.

W wieku 90 lat główny limit faktycznie przekroczył wartość domu. Na marginesie, jeśli ten limit kapitału został odzwierciedlony jako saldo kredytu zamiast kredytu w linii, kredyt jest bez regresu, a kwota do zapłaty przez kredytobiorcę nie może przekraczać wartości domu – jest to gwarancja poparta składkami ubezpieczeniowymi.

Wreszcie, rysunek 4 pokazuje również dostępny limit kapitału, jeśli odwrócona hipoteka nie zostanie otwarta do każdego kolejnego wieku, a nie w wieku 62 lat. Opóźniając rozpoczęcie odwróconej hipoteki i zakładając, że oczekiwana stopa procentowa pozostaje na poziomie 6%, limit kapitału rośnie. ponieważ główny czynnik graniczny jest wyższy w zaawansowanym wieku i ponieważ ten czynnik jest stosowany do wyższej wartości domu.

Niemniej jednak, nawet w wieku 90 lat, dostępny limit kapitału dla nowego odwróconego kredytu hipotecznego wynosi tylko 286 046 USD, co jest oparte na PLF w wysokości 64,8% zastosowanym do wyższej wartości domu. Przytłaczającym przesłaniem płynącym z tego przykładu jest to, że wczesne otwarcie linii kredytowej pozwala na znacznie większą dostępność przyszłego kredytu w porównaniu z tym, co można by uzyskać czekając na otwarcie odwróconej hipoteki później na emeryturze.

Rysunek 4: Porównanie głównych limitów na podstawie momentu otwarcia odwróconego kredytu hipotecznego

Przykład ten zakłada, że ​​stopy procentowe pozostają niskie, ale gdyby w przyszłości stopy procentowe wzrosły, wartość otwarcia linii kredytowej dzisiaj byłaby jeszcze większa. Przy dzisiejszych niższych stawkach dostępny PLF jest obecnie wyższy. Wówczas wyższe przyszłe stopy procentowe spowodowałyby wzrost efektywnej stopy procentowej, przez co limit kapitału rósłby szybciej. Rosnące stawki wzrosłyby również do oczekiwanej stopy stosowanej do obliczania głównych limitów nowych odwróconych kredytów hipotecznych w przyszłości. Zmniejszyłoby to główny limit nowo udzielonych przyszłych pożyczek.

Jedynie ekstremalny wzrost cen mieszkań mógłby pozwolić na uzyskanie większej ilości kredytu poprzez opóźnienie rozpoczęcia odwróconej hipoteki, ale wyższy wzrost cen mieszkań byłby z pewnością spowodowany wyższą inflacją, która również podwyższyłaby stopy procentowe i zmniejszyła przyszły PLF. Wydaje się, że istnieje względna pewność, że więcej kredytów będzie dostępnych w przyszłości poprzez jak najszybsze rozpoczęcie odwróconej hipoteki, a nie czekanie na jej późniejsze otwarcie.

Wszystko to może brzmieć zbyt dobrze, aby mogło być prawdziwe, i prawdopodobnie do pewnego stopnia tak jest. Być może jest to powód, dla którego trudno jest pojąć koncepcję wzrostu linii kredytowej w okresie emerytalnym. Zauważyłem już, że niewykorzystane linie kredytowe działają na rzecz pożyczkobiorców ze szkodą dla pożyczkodawców i rządowego funduszu ubezpieczeniowego. Takie wykorzystanie odwróconej hipoteki nadal istnieje i byłoby chronione umową dla tych, którzy inicjują odwrotną hipotekę zgodnie z obecnymi przepisami. Jednak w pewnym momencie w przyszłości spodziewałbym się nowych ograniczeń wzrostu linii kredytowej, zwłaszcza, że ​​coraz więcej osób zacznie śledzić wyniki ostatnich badań w tej sprawie.

Linia wzrostu kredytów może być postrzegana trochę jako niezamierzona luka, którą wzmacnia nasze środowisko niskich stóp procentowych. Pewnego dnia zasady zostaną prawdopodobnie zmienione dla nowo udzielonych pożyczek. Do tego czasu badania wskazują na ten wzrost jako cenny sposób, w jaki odwrotne kredyty hipoteczne mogą przyczynić się do planu dochodów emerytalnych.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy